CaracterÍsticas del mercado inmobiliario

1. La revalorización media de las viviendas en los últimos 4 años ha sido de un 15%.
   
2. Los ingresos por arrendamiento de la vivienda permiten el 5-8% del retorno de la inversión por año.
   
   
   

ConstrucciÓn y tipologÍa

1. El acabado estándar del país es similar al Español.
   
2. Las viviendas más demandadas y por tanto los que más revalorizan son los apartamentos pequeños con acabados medio-altos y en bien localizados en el centro.
   
3. Los precios tipo para viviendas medias en las mejores localizaciones de Budapest oscilan entre los 1400 y 2500 euros.
   
   
   

AdquisiciÓn de inmuebles en Budapest

Los inmuebles en Hungría pueden ser adquiridos por personas físicas y/o jurídicas. La forma más común es hacerlo a través de compañías establecidas en Hungría dado que agiliza los trámites y es económicamente más ventajoso, especialmente para más de una propiedad.

El establecimiento una Sociedad Limitada en Hungría tiene un coste de 900 euros + 150 € anuales de mantenimiento, no obstante las ventajas fiscales que se podrán apreciar a lo largo de este documento lo justifican.

Procedimiento para LA compra del inmueble

1. RESERVA
   obliga al comprador a acudir a la firma del precontrato cuando el promotor así lo requiera. Se suele pagar entre un 10 y un 20% del precio y lo normal es hacerlo en efectivo.
   
2. PRECONTRATO PRIVADO
   se firmarán ejemplares en español y húngaro, prevaleciendo, a efectos legales, los últimos.
   
3. CONTRATO DEFINITIVO (ESCRITURA PÚBLICA)
   Se firmará a la entrega de la vivienda y con el se podrá registrar la misma en el registro de la propiedad.
   
   
   

DocumentaciÓn requerida

1. PERSONA FÍSICA
   
   
2. DNI o Pasaporte
   
   
3. PERSONA JURÍDICA (NO RESIDENTE)
5. DNI o Pasaporte de los apoderados.
6. Certificado simple del Registro Mercantil donde se detallen datos empresa e identidad de los apoderados con firma (con antigüedad no superior a tres meses).
7. Escrituras de constitución y apoderamiento.

FinanciaciÓn

1. En caso de persona física o jurídica no residente es posible financiar el 70% de la vivienda a través de entidades financieras de primer orden con un periodo de amortización de hasta 30 años.
2. La concesión y condiciones de la hipoteca dependerá del inversor en cuestión siendo necesario que el 20% de los ingresos anuales cubran la cuota anual de la hipoteca.
3. En caso de empresa residente en Hungría la hipoteca financia el 50% de la inversión con un periodo de amortización de 20 años.
4. Una vez reembolsado el 20% de la vivienda, el banco extiende un crédito puente de forma que se hace cargo de los pagos hasta escriturar la vivienda.
   
   
   

Pagos asociados a la compraventa

IVA (DEVENGADO CON CADA PAGO)

1. Vivienda de nueva promoción
   20% del precio en la compra 20% de ingresos por alquiler si explota como oficina o comercial. En caso de residencial está exento.
2. Vivienda de segunda mano
   Exento en la compra 20% de ingresos por alquiler si explota como oficina o comercial. En caso de residencial está exento.
3. Comercial
   20% del precio en la compra.

IMPUESTO DE COMPRAVENTA

1. Vivienda de nueva promoción
   Vivienda menos de 30m HUF (120.000 euros): Hasta 60.000 euros exento + 6% en adelante.
   Vivienda mayor de 30m HUF (120.000 euros): 6% del precio
2. Vivienda de segunda mano
   Vivienda menor de 4m HUF (16.000 €): 2% del precio.
   Vivienda mayor de 4m HUF (16.000 €): 6% del precio
3. Comercial
   10% del precio con el IVA incluido.

Si la compra la realiza una compañía residente, y declara en el contrato de compra que se venderá antes de dos años, aplica un 2% del valor únicamente.

IMPUESTOS Y GASTOS SOBRE EL ALQUILER*

1. Persona Física o Jurídica no Residente
   25% sobre las rentas obtenidas.
   
   
2. Empresa Residente
   
3. 16% sobre los beneficios. Por otra parte se pueden deducir gastos asociados a la actividad: amortización: 2% anual, intereses de los préstamos, reparación, mantenimiento...
   
4. Impuesto local: 2% ganancias sobre rentas Impuesto sobre bienes inmuebles sobre construido: 900 HUF/m2 (3,6 € m2). En función del distrito.
   
5. Impuesto sobre bienes inmuebles sobre suelo: 200 HUF/m2 (0,80 € m2)./li>

IMPUESTO SOBRE GANANCIAS (“Plusvalía”)*

1. Persona Física o Jurídica no Residente
   25% sobre la diferencia del precio de compra y el de venta. Se pueden considerar gastos deducible para calcular la diferencia: La comisión del abogado, comisión de la inmobiliaria, impuesto de compraventa, gastos de renovación, mobiliario… Los gastos de mantenimiento y seguros no son deducibles. A partir del 6º año se deduce un 10% de dicha cantidad. Por lo tanto en 15 años estaría exento.
   
2. Empresa Residente
   16% sobre los beneficios obtenidos. Es posible vender la empresa en lugar de la vivienda para evitar el impuesto sobre ganancias y el impuesto de compraventa.

REPATRIACIÓN DEL CAPITAL

1. Sociedades Europeas retención entre 15% - 20%.
2. Persona física retención entre 5% - 15%.

* Hungría tiene firmado acuerdo de doble imposición con España con lo cual los impuestos pagados en Hungría se deducirían en España

** Todas las cantidades en euros se han expresado con un tipo de cambio HUF/EUR=250